ACQUISTARE INMOBILI IN SIVIGLIA – AVVOCATI

ACQUISTARE INMOBILI IN SIVIGLIA – AVVOCATI

La Spagna continua a essere una delle destinazioni preferite dai cittadini italiani che desiderano acquistare un’abitazione principale, una seconda casa o un immobile a scopo di investimento.

La vicinanza culturale e l’appartenenza dell’Italia e della Spagna all’Unione europea facilitano questo tipo di operazioni. Tuttavia, acquistare una proprietà in Spagna richiede lo svolgimento di una serie di verifiche giuridiche, fiscali e urbanistiche.

Un’assistenza legale indipendente sin dall’inizio dell’operazione consente di evitare problemi relativi a ipoteche, pignoramenti, debiti, irregolarità urbanistiche o contratti di caparra che non tutelino adeguatamente l’acquirente.

È POSSIBILE PER UN CITTADINO ITALIANO ACQUISTARE UN IMMOBILE IN SPAGNA?

Sì. I cittadini italiani possono acquistare liberamente immobili in Spagna alle stesse condizioni generali previste per i cittadini spagnoli, senza dover essere previamente residenti nel Paese.

L’acquisto di un’abitazione, tuttavia, non attribuisce automaticamente la residenza legale o fiscale in Spagna. Il diritto di proprietà e la residenza amministrativa o fiscale sono questioni giuridiche differenti.

In qualità di cittadini dell’Unione europea, gli italiani che intendano soggiornare in Spagna per più di tre mesi dovranno richiedere l’iscrizione nel Registro Central de Extranjeros, qualora ricorrano i requisiti previsti dalla normativa.

IL NIE: UN REQUISITO INDISPENSABILE

É necessario per formalizzare la compravendita, versare le imposte e iscrivere l’atto nel Registro de la Propiedad.

Il NIE può essere richiesto:

• • In Spagna, presso l’Oficina de Extranjería o il commissariato di Polizia competente.
  • In Italia, tramite il Consolato di Spagna.
  • Mediante un rappresentante munito di apposita procura, quando ciò sia legalmente possibile.

Si tratta di un numero identificativo utilizzato nei rapporti economici, amministrativi e tributari.

È inoltre consigliabile disporre di un conto corrente spagnolo per domiciliare le imposte, le spese condominiali, le utenze e, se del caso, le rate del mutuo ipotecario.

Gli istituti bancari possono richiedere documentazione che attesti la provenienza dei fondi utilizzati per l’acquisto, in applicazione della normativa in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro.

LE FASI ABITUALI DELLA COMPRAVENDITA

1. 1. OFFERTA, PRENOTAZIONE E PRIME VERIFICHE

Una volta individuato l’immobile, è frequente che l’agenzia immobiliare o il venditore richiedano la sottoscrizione di una proposta, di un contratto di prenotazione o il versamento di una somma iniziale.

Prima di versare qualsiasi importo è opportuno verificare:

• • L’identità e la capacità giuridica del venditore.
  • La titolarità registrale dell’immobile.
  • L’esistenza di ipoteche, pignoramenti, usufrutti o altri gravami.
  • La situazione urbanistica e catastale della proprietà.
  • L’eventuale presenza di locatari o occupanti.
  • L’esistenza di debiti nei confronti del condominio.
  • Il pagamento dell’Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI.
  • La superficie, gli annessi e i confini reali della proprietà.
  • L’esistenza di licenze, procedimenti sanzionatori o irregolarità urbanistiche.

Le informazioni fornite dall’agenzia immobiliare possono essere utili, ma non sostituiscono una verifica giuridica indipendente.

2. 2. CONTRATTO DI CAPARRA O “CONTRATO DE ARRAS”

Il contrato de arras stabilisce normalmente il prezzo, le modalità di pagamento, il termine entro il quale dovrà essere stipulato l’atto pubblico e le conseguenze dell’inadempimento.

Sono frequenti le cosiddette arras penitenciales, disciplinate dall’articolo 1.454 del Código Civil spagnolo. Se l’acquirente recede dall’operazione, perde la somma versata. Se è il venditore a recedere, deve restituire all’acquirente il doppio della somma ricevuta.

Tali conseguenze operano in modo sicuro soltanto quando la natura penitenziale della caparra è stata espressamente e chiaramente indicata nel contratto.

Prima della firma è opportuno disciplinare:

• • L’eventuale ottenimento di un finanziamento bancario.
  • La cancellazione delle ipoteche e degli altri gravami.
  • La consegna dell’immobile libero da persone e cose.
  • La ripartizione delle spese.
  • I mobili e gli arredi compresi nella vendita.
  • Le conseguenze derivanti dalla scoperta di irregolarità giuridiche o urbanistiche.

Sottoscrivere un contratto di caparra senza aver previamente verificato la situazione dell’immobile può comportare la perdita di somme considerevoli.

3. 3. VERIFICA REGISTRALE, CATASTALE E URBANISTICA

La nota simple rilasciata dal Registro de la Propiedad consente di conoscere il titolare registrale dell’immobile e l’esistenza di eventuali gravami iscritti.

La verifica, tuttavia, non deve limitarsi alle informazioni contenute nel Registro de la Propiedad.

Può essere necessario controllare anche:

• • La corrispondenza tra la descrizione registrale, il Catasto e la realtà fisica dell’immobile.
  • La licenza di prima occupazione o il documento equivalente.
  • L’attestato di prestazione energetica.
  • La regolarità di ampliamenti, piscine, verande chiuse o costruzioni accessorie.
  • La classificazione del terreno come urbano, rurale o soggetto a particolare protezione.
  • L’eventuale presenza di limitazioni derivanti dalla normativa in materia di coste, strade, corsi d’acqua o altri beni demaniali.
  • Lo statuto e le delibere del condominio, soprattutto quando si intenda destinare l’immobile alla locazione turistica.

Tali verifiche sono particolarmente importanti nel caso di immobili rurali e proprietà situate nelle zone costiere.

4. 4. STIPULA DELL’ATTO PUBBLICO

La compravendita viene normalmente formalizzata mediante atto pubblico davanti a un notaio spagnolo.

L’acquirente può comparire personalmente oppure essere rappresentato mediante una procura notarile valida in Spagna.

Quando la procura viene rilasciata in Italia, è necessario verificare preventivamente che il suo contenuto e la sua forma siano idonei per l’utilizzo davanti a un notaio spagnolo e se siano necessarie una traduzione giurata o altre formalità.

Nell’atto pubblico devono essere correttamente indicati:

• • L’immobile oggetto della compravendita.
  • Il prezzo pattuito.
  • I mezzi di pagamento utilizzati.
  • Gli eventuali gravami.
  • Lo stato civile degli acquirenti.

Se l’acquisto viene effettuato da coniugi italiani, è essenziale determinare il regime patrimoniale applicabile al matrimonio e la forma in cui viene acquistata la proprietà.

5. 5. 

      PAGAMENTO DELLE IMPOSTE E ISCRIZIONE NEL REGISTRO

Dopo la firma dell’atto devono essere versate le imposte entro il termine legalmente previsto e la compravendita deve essere presentata per l’iscrizione nel Registro de la Propiedad.

Sebbene l’iscrizione registrale non abbia, in via generale, carattere costitutivo, essa è fondamentale per tutelare il diritto di proprietà dell’acquirente nei confronti di terzi.

 

QUALI IMPOSTE DEVE PAGARE UN CITTADINO ITALIANO?

La nazionalità dell’acquirente non determina l’imposta applicabile.        

ACQUISTO DI UN IMMOBILE USATO

L’acquisto di un immobile usato è soggetto all’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conosciuto con la sigla ITP.

L’aliquota applicabile varia a seconda della comunità autonoma. Possono inoltre essere previste aliquote ridotte in funzione dell’età dell’acquirente, della presenza di una disabilità, della condizione di famiglia numerosa, della destinazione ad abitazione principale o di altre circostanze.

La base imponibile non coincide necessariamente con il prezzo indicato nell’atto pubblico.

ACQUISTO DI UN IMMOBILE NUOVO

La prima cessione di un immobile effettuata dal costruttore è soggetta, in via generale:

• All’IVA spagnola, normalmente con aliquota del 10% per le abitazioni.

• All’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conosciuto come AJD, la cui aliquota dipende dalla comunità autonoma.

Per alcune categorie di alloggi protetti possono essere previste aliquote IVA ridotte.

ALTRE SPESE DELL’OPERAZIONE

Oltre alle imposte, l’acquirente deve considerare:

• Le spese notarili.

• Le spese del Registro de la Propiedad.

• Le spese dell’eventuale gestoría.

• Gli onorari dell’avvocato.

• Il costo della perizia bancaria, in caso di mutuo.

• Le eventuali commissioni bancarie.

• Le spese di traduzione giurata o interpretariato.

Negli acquisti finanziati mediante mutuo ipotecario, le spese relative alla costituzione del mutuo devono essere distinte da quelle proprie della compravendita.

OBBLIGHI SUCCESSIVI DEL PROPRIETARIO ITALIANO

L’acquisto dell’immobile può comportare obblighi tributari periodici anche quando il proprietario continui a risiedere in Italia.

Tra tali obblighi possono rientrare:

• L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI.

• Le tasse comunali, come quelle relative alla raccolta dei rifiuti.

• Le spese condominiali.

• L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes, anche in determinati casi nei quali l’immobile rimanga a disposizione del proprietario e non venga affittato.

• La dichiarazione dei redditi derivanti dalla locazione dell’immobile.

• Se del caso, l’Impuesto sobre el Patrimonio o l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, a seconda del valore dei beni e delle circostanze personali.

La residenza fiscale non dipende esclusivamente dal possesso di un’abitazione. Devono essere valutati, tra gli altri elementi, il periodo di permanenza in Spagna, il centro degli interessi economici e le circostanze personali e familiari.

Deve inoltre essere considerata la Convenzione tra Italia e Spagna contro le doppie imposizioni.

ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA DESTINARE ALLA LOCAZIONE

Prima di acquistare un immobile a scopo di investimento è necessario verificare se l’utilizzo previsto sia legalmente consentito.

 

La locazione abitativa e la locazione turistica sono soggette a regimi giuridici differenti.

Nel caso della locazione turistica possono essere richieste:

• Licenze amministrative.

• Dichiarazioni responsabili.

• Iscrizioni in appositi registri.

• Il rispetto di requisiti regionali e comunali.

Devono essere verificati anche lo statuto e le delibere del condominio, poiché possono esistere limitazioni all’esercizio dell’attività di locazione turistica.

La redditività pubblicizzata da un’agenzia immobiliare non garantisce che lo sfruttamento turistico della proprietà sia giuridicamente consentito.

ACQUISTO A DISTANZA MEDIANTE PROCURA

Il cittadino italiano non deve necessariamente recarsi in Spagna per completare tutti gli adempimenti.

Può conferire una procura a un avvocato o a un’altra persona di fiducia affinché, nei limiti dei poteri attribuiti, possa:

• Richiedere il NIE.

• Aprire o gestire un conto corrente, se accettato dalla banca.

• Firmare contratti privati.

• Comparire davanti al notaio.

• Versare le imposte.

• Presentare l’atto nel Registro de la Propiedad.

• Stipulare contratti di fornitura o modificare l’intestatario delle utenze.

La procura deve essere redatta con particolare attenzione. Non è consigliabile utilizzare modelli generici senza verificare se includano tutti i poteri necessari per la specifica operazione.

L’IMPORTANZA DI UN’ASSISTENZA LEGALE INDIPENDENTE

Il notaio controlla la legalità della stipula e fornisce informazioni alle parti, ma non sostituisce l’avvocato incaricato di tutelare esclusivamente gli interessi dell’acquirente.

L’intervento di un avvocato consente di:

• Esaminare l’operazione prima del versamento di qualsiasi somma.

• Negoziare il contratto di caparra.

• Verificare ipoteche, pignoramenti e debiti.

• Analizzare la situazione urbanistica dell’immobile.

• Coordinare la stipula dell’atto pubblico.

• Gestire il pagamento delle imposte e l’iscrizione registrale.

Tale assistenza risulta particolarmente importante quando l’acquirente non conosce la lingua spagnola, risiede in Italia, acquista a distanza oppure intende comprare un immobile rurale, ereditato, ipotecato, locato o in attesa di regolarizzazione.

CONCLUSIONI

Acquistare immobili in Spagna da parte di un cittadino italiano è un’operazione pienamente possibile e relativamente semplice quando viene preparata correttamente.

Il NIE, le verifiche registrali e urbanistiche, la redazione del contratto di caparra, la corretta determinazione delle imposte e l’iscrizione dell’atto nel Registro de la Propiedad sono i principali aspetti che devono essere controllati.

llucia&As Abogados offre assistenza legale completa ai cittadini italiani interessati ad acquistare immobili in Spagna.

Possiamo assistere il cliente dalle trattative iniziali fino alla firma dell’atto pubblico, al pagamento delle imposte e all’iscrizione registrale, anche mediante procura notarile quando l’acquirente non possa recarsi personalmente in Spagna.

State pensando di acquistare una casa in Spagna dall’Italia?

Contattate il nostro studio prima di firmare un contratto o versare qualsiasi somma. Verificheremo la situazione giuridica dell’immobile e vi assisteremo durante l’intera operazione.

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