CÓMO ARREGLAR «LOS PAPELES» DE UNA FINCA
Esta expresión tan utilizada en el lenguaje coloquial se puede traducir al lenguaje jurídico de distintas maneras. La más habitual puede ser lo que se conoce jurídicamente como INMATRICULACIÓN: La inmatriculación es la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad.
Por esa razón, cuándo escuchamos esa expresión, nos estamos refiriendo a todos los trámites necesarios para llevar un bien inmueble de cualquier naturaleza al Registro de la Propiedad y conseguir su inscripción en dicho Registro.
La consecución de esa primera inscripción se puede llevar a cabo mediante dos procedimientos distintos:
1.- DOS TÍTULOS PÚBLICOS
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria permite inmatricular mediante un título público de transmisión —por ejemplo, una escritura de compraventa— y otro título público que acredite la adquisición previa de quien transmite. Es decir, el vendedor tiene que haber formalizado su adquisición en escritura pública y, posteriormente, realizar la transmisión de ese inmueble en otra escritura pública. Tiene que haber transcurrido, al menos un año, entre la firma de la primera y la segunda escritura.
En este caso, estamos hablando de una finca que no está inscrita en el registro pero que ha sido transmitida dos veces en escritura pública. Es decir, sin estar inscrita fue vendida mediando un Notario por dos veces y con un año como mínimo de diferencias entre ambas.
Para utilizar la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, los documentos esenciales son las dos escrituras (el título público de la adquisición que se quiere inscribir y el título público que acredita la adquisición previa del transmitente), así como una certificación catastral descriptiva y gráfica
2.- EXPEDIENTE DE DOMINIO
Es un procedimiento a través del cual se consigue inscribir un inmueble, por primera vez, en el Registro de la Propiedad. El trámite aparece regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. La finalidad acreditar la adquisición de una finca no inscrita para permitir su primera inscripción.
Para iniciar este trámite, será necesaria toda la documentación de la que se disponga: datos del propietario, linderos, certificación descriptiva y gráfica,…En definitiva, toda la información que se pueda conseguir sobre la misma. Los recibos del IBI son muy valiosos, aunque por sí mismos no acreditan la propiedad.
El expediente de dominio se puede iniciar bien ante el Notario o bien, en casos especiales, ante el Juzgado dónde esté ubicada la finca que se pretenda inscribir.
Primero hay que identificar el problema y después elegir el procedimiento. Si la finca nunca se inscribió, se busca su inmatriculación y el expediente de dominio del artículo 203 puede ser una de las vías. Por el contrario, si faltan transmisiones intermedias, habrá que valorar el artículo 208. Si lo incorrecto son los metros o los límites de una finca inscrita, corresponde examinar el artículo 201. Aunque estos procedimientos comparten trámites, persiguen finalidades diferentes y no requieren exactamente la misma documentación
Si necesita arreglar la documentación de un finca o cree que su finca pueda tener algún problema con la superficie, linderos u otras cuestiones legales, no dude y póngase en contacto con nuestro despacho.